מה ההבדל בין פינוי-בינוי למסלול הריסה ובניה בהתחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא חלק בלתי נפרד מפיתוח עירוני מודרני בישראל, אך בין המסלולים הקיימים בתחום, קיימת לעיתים קרובות אי-בהירות. ישנם שני מסלולי התחדשות עירונית המרכזיים הם פרויקטים של פינוי-בינוי ומסלול הריסה ובניה (בעבר תחת תמ"א 38/2). לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות, כאשר הבחירה ביניהם תלויה במאפייני הפרויקט, מטרותיו ודרישות היישוב שבו הוא מבוצע. בכתבה זו נסביר את ההבדלים בין שני המסלולים ואת היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם.

מהו פינוי-בינוי?
פרויקט פינוי-בינוי הוא פרויקט רחב היקף שמטרתו לחדש אזורים שלמים, ולא רק מבנים בודדים. במסלול זה, כל דיירי המבנים הישנים מתפנים מהדירות לתקופה קצובה, והבניינים הישנים נהרסים לחלוטין. לאחר מכן נבנים מבנים חדשים, לעיתים קרובות עם מספר קומות ומספר יחידות דיור גדול יותר מזה שהיה במבנים הקודמים.

יתרונות פינוי-בינוי
חסרונות פינוי-בינוי
מהו מסלול הריסה ובניה?
מסלול הריסה ובניה (בעבר תחת תמ"א 38/2) הוא מסלול להתחדשות עירונית שמיועד בעיקר למבנים ישנים ובעלי סיכון להיפגע כתוצאה מרעידות אדמה, מבנים הדורשים חיזוק ושדרוג. במסלול זה, הבניין נהרס לחלוטין, ובמקומו נבנה בניין חדש עם תוספת קומות ושיפור בתשתיות, אך ללא שינוי משמעותי במבנה הקהילתי שמסביב. בשונה מפינוי-בינוי, מדובר בפרויקט קטן יותר שמתמקד במבנה ספציפי ולא במתחם רחב.

תוקף תמ"א 38 הסתיים באופן רשמי, אך הרשויות המקומיות יכולות להמשיך לקדם פרויקטים דומים לתמ"א 38/2, לפי ראות עיניהן, עד שיתגבשו תוכניות חלופיות ברשויות מסוימות.

יתרונות מסלול הריסה ובניה
חסרונות מסלול הריסה ובניה
• פחות השפעה קהילתית: מכיוון שמדובר בבניין אחד ולא במתחם שלם, ההשפעה על השכונה או העיר מינימלית.
סיכום
התחדשות עירונית בישראל היא מנוע חשוב לחידוש אזורים עירוניים והרחבת היצע הדירות. בחירה בין פינוי-בינוי לבין מסלול הריסה ובניה תלויה במאפייני המבנים והאזור ובאופי הפרויקט. פינוי-בינוי מתאים בעיקר לאזורים הזקוקים לשדרוג רחב יותר, בעוד מסלול הריסה ובניה מתאים לבניינים ספציפיים שבהם יש צורך בחיזוק ושיפור מבנה מבלי לשנות את כלל סביבת המגורים.